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2025년 부동산 시장은 뚜렷한 호황을 보였다. 서울 아파트값은 예상을 뒤엎고 상승 흐름이 뚜렷했다. 한동안 강남권 아파트가 오름세를 주도했지만 하반기 들어 마포, 성동, 광진구 등 한강벨트를 중심으로 집값 상승세가 뚜렷했다. ‘패닉바잉’ 수요가 몰리며 몇 달 새 매매가가 수억원씩 오른 단지도 수두룩했다. 정부가 대출 규제, 공급 대책을 잇따라 내놓았지만 한껏 달아오른 투자 열기는 잠재우기에는 역부족이었다.
2026년 아파트값도 올해처럼 뚜렷한 상승세를 이어갈까. 더 늦기 전에 내집마련에 나서야 할까. 주요 이슈별로 올해 부동산 시장을 결산하고, 백경릴게임 새해 집값 흐름까지 전망해봤다.



2026년 부동산 시장은 정부의 규제 기조, 주택 공급 부족 등의 변수가 맞물려 불확실성이 커질 전망이다. (매경DB)



이슈 1 대책 세 차례 내놨지만
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文정부 시절보다 집값 더 뛰어
이재명정부는 올 들어서만 세 차례 부동산 대책을 내놓았다. 첫 번째 대책인 6.27 대책은 수도권 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하는 것이 핵심이다. 강력한 대출 규제로 잠시 집값이 잡히나 싶었지만 8월 들어 서울 아파트값이 다시 상승세로 돌아서자 정부는 부랴부랴 추가 대책을 릴짱 준비했다.
다음 카드는 9.7 주택 공급 대책이었다. 정부는 내년부터 2030년까지 서울 33만4000가구를 포함해 수도권 주택 134만9000가구를 착공하기로 했다.
하지만 시장 반응은 싸늘했다. 정부가 2030년까지 수도권 134만9000가구를 ‘착공’한다고 밝혔을 뿐 입주까지는 오랜 시간이 소요돼, 그때까지 공급 황금성릴게임사이트 부족 사태를 감당하기 어렵다는 의견도 적잖았다. 서울 도심 신규 공급 물량은 송파구 위례 업무용지, 서초구 한국교육개발원 유휴용지 등 4000가구뿐인 점도 논란이었다.
이 여파로 규제지역에서 빠진 서울 마포, 성동, 광진, 강동구 등 한강벨트 집값이 급등하는 등 부작용만 불거졌다. 정부는 한 달여 만에 또다시 10.15 부동산 대책을 내놓 바다이야기릴게임연타 았다.
일단 규제지역부터 대폭 넓혔다. 서울 전체와 성남, 과천, 분당 등 경기도 12개 지역이 규제 대상에 포함됐다. 규제지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 종전 70%에서 40%로 강화되고, 총부채상환비율(DTI)도 40%로 축소된다. 이들 규제지역은 동시에 토지거래허가구역으로도 묶인다. 토지거래허가구역에서는 2년 실거주 의무가 부여돼 ‘갭투자(전세를 끼고 집을 매수하는 것)’가 막힌다.
하지만 이번 대책 역시 좀처럼 약발을 내지 못하는 모습이다. 규제 대상에서 빠진 경기도 구리, 화성 동탄신도시에는 풍선효과가 나타났다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면, 화성시 오산동 ‘동탄역롯데캐슬’ 전용 84㎡는 최근 16억9000만원에 손바뀜돼 신고가를 경신했다.
서울 아파트 매물이 급감한 가운데 강남권에서도 여전히 최고가 거래가 잇따른다. 송파구 ‘잠실엘스’ 전용 59㎡가 지난 11월 4일 31억원에 거래돼 신고가를 찍었다.
올해 연간 통계를 봐도 문재인정부 시절보다 집값 상승률이 높을 정도였다. 한국부동산원에 따르면, 올 들어 12월 2주차(8일 기준)까지 서울 아파트 매매가격 누적 상승률은 8.1%로 집계됐다. 한국부동산원이 통계를 발표하기 시작한 2012년 이후 가장 높은 상승률이었던 2015년 8.1%를 10년 만에 회복했다. 문재인정부 시절인 2018년, 2021년 기록한 8%보다 높다. 아직 세 차례 주간 집계가 남았지만, 마이너스를 기록할 가능성이 낮은 만큼 올해 집값 상승률은 역대 최고치로 마감할 전망이다.
자치구별로 보면 송파구(19.78%), 성동구(17.94%), 마포구(13.5%), 서초구(13.2%), 강남구(12.9%), 양천구(12.25%), 용산구(12.18%), 강동구(11.76%), 광진구(11.48%) 순으로 상승률이 높았다. 주로 강남권과 한강벨트 지역이다. 시장에서는 집값을 잡기 위해 수십 차례 부동산 대책을 내놓은 ‘문재인정부 시즌2’가 재연될 것이란 우려마저 나온다.




이슈 2 전세 시장 불안

갭투자 막혀 ‘입주장 효과’도 미미
잇따른 수요 억제책이 불러온 부작용은 여기서 그치지 않는다. 10.15 대책으로 갭투자가 막히자 수도권 전세 매물이 급감했다. 서울 전역과 경기 12곳에서 아파트를 사려면 2년 이상 실거주해야 해 집을 사더라도 세를 놓을 수 없기 때문이다. 부동산 정보 업체 아실에 따르면, 12월 12일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만4854건에 그쳐 한 달 전(2만6467건)과 비교해 6.1% 감소했다.
덩달아 전셋값도 급등하는 양상이다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면, 12월 11일 기준 서울 아파트 전세가액대별 비중을 보면 6억원 초과~9억원 이하 비중은 30.9%로 올 1월(25.15%) 대비 5.75%포인트 늘었다. 9억원 초과 고액 전세 비중도 15.31%로 1월(10.32%)보다 4.99%포인트 증가했다. 그만큼 전셋값 상승세가 두드러졌다는 의미다.
심지어 서울 전세 시장에선 ‘입주장 효과’도 사라졌다. 보통 대단지 입주 시점이 되면 전세 매물이 급증해 전셋값이 떨어지는 것이 일반적이다. 하지만 최근엔 아파트 입주 시점에 전세 매물이 늘어도 가격은 떨어지지 않는 이례적 현상이 나타난다.
강남권에선 오는 12월 말부터 송파구 잠실 진주아파트를 재건축한 2678가구의 ‘잠실 래미안아이파크’ 입주가 시작된다. 새해 1월에도 1865가구의 ‘잠실르엘’ 입주가 예정돼 있다. 두 달 새 4500가구 넘는 입주 폭탄이 쏟아지지만, 송파구 아파트 전셋값은 최근 3개월 새 오히려 3.5% 올랐다. 서울 25개 자치구 중 가장 큰 오름폭이다.
이를 두고 시장에선 ‘실거주 규제가 낳은 부작용’이라는 진단을 내놓는다. 정부가 분양 아파트 실거주 의무를 강화하자, 갭투자 후 전세금으로 분양 대금을 치르려는 이들이 청약 시장에서 대거 이탈했다는 의미다. 자금 조달 부담이 적고 실거주 의무도 없는 기존 조합원들 위주로 전세 매물을 내놓다 보니 매물 간 경쟁이 이뤄지지 않아 전셋값이 좀처럼 떨어지지 않는다는 분석이다.
또한 6.27 대출 규제에 ‘대출을 내서 집을 사면 6개월 내 입주해야 한다’는 조건이 붙어 투자 목적의 매입이 감소한 것도 영향을 미쳤다. 그만큼 전세로 나올 만한 물량이 줄어들었다는 의미다.




이슈 3 지역별 양극화 심화

서울 오르지만 지방은 극심한 침체
서울 아파트값은 2025년 내내 호황을 보였지만 지방은 오히려 극심한 불황에 시달렸다. 부산, 대구, 광주 등 주요 광역시 집값이 뚜렷한 하락세를 보이는가 하면 공급 과잉으로 미분양 물량도 넘쳐났다.
국토교통부에 따르면, 지난 10월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만9069가구에 달했다. 이 중 지방 물량은 5만1518가구로 전체의 75%를 차지했다. ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양 적체는 더 심각하다. 전국 악성 미분양 2만8080가구 중 84.5%(2만3733가구)가 지방에 분포했다.
매매가 하락세도 가파르다. ‘미분양 무덤’으로 불려온 대구광역시 주간 아파트값은 12월 8일 기준 0.01% 하락했다. 2023년 11월 셋째 주 이후 106주 연속 마이너스 행진이다. 최근 25개월간 한 주도 빠짐없이 하락세를 이어왔다는 의미다.
매매가 하락세가 가파르다 보니 전셋값이 오히려 매매가보다 높은 단지도 등장했다. 강원도 속초 교동 ‘동부아파트’ 전용 84㎡는 최근 1억6000만원에 전세 거래가 체결됐다. 매매가(1억5800만원)보다 전셋값이 200만원 높다. 매매가 대비 전세 가격 비율을 의미하는 전세가율이 90%에 육박하는 단지도 적잖다. 김광석 리얼하우스 대표는 “정부 규제 대상에서 지방이 제외됐음에도 투자 수요가 뒤따르지 않아 지방 주요 도시 집값이 계속 하락세를 이어가는 중”이라고 진단했다.
이슈 4 오피스텔의 재발견
아파트 규제 반사이익에 거래 급증
정부가 잇따른 부동산 대책을 통해 아파트 규제를 강화하자 오피스텔이 반사이익을 누리는 점도 2025년 부동산 시장의 관전 포인트 중 하나다.
국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면, 올 10월 서울 오피스텔 거래는 1157건으로 전년 동기(857건) 대비 35% 늘었다. 10월 중에도 10.15 대책 시행 이후인 16~31일 거래가 855건으로, 대책 시행 직전 보름(10월 1~15일)간 거래(302건)의 2배를 훌쩍 넘는다.
오피스텔 거래가 부쩍 늘어난 것은 정부가 아파트 규제를 강화해 오피스텔로 수요가 몰렸기 때문이란 분석이다. 오피스텔은 건축법상 준주택으로 분류돼 실거주 규제를 적용받지 않고 자금조달계획서를 낼 필요도 없다. 대출 규제에서도 자유롭다. 주택담보대출비율(LTV)이 최대 70%까지 가능하고, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 적용받지 않는다. 세법상 주택으로 분류되지만 오피스텔을 매입해도 무주택 자격을 유지할 수 있다는 점 역시 매력 요인이다.
덕분에 오피스텔 가격도 연일 상승세다. KB부동산 통계에 따르면, 10월 기준 서울 오피스텔 매매가격지수는 124.6으로, 9월(124.5) 대비 0.1포인트 상승하며 연중 최고치를 기록했다. 서울 오피스텔 임대수익률도 10월 기준 4.8%로, 2018년 이후 7년여 만에 최고치를 보였다. 윤재호 메트로컨설팅 대표는 “아파트 규제 반사이익으로 오피스텔 매매가가 상승세를 이어가는 중”이라며 “당분간 아파트 대체재로서 인기를 끌 가능성이 높다”고 분석했다.




새해 부동산 시장 전망해 보니

12명 중 11명 “서울 집값 오른다”
그렇다면 2026년 부동산 시장은 어떤 흐름을 보일까.
매경이코노미가 부동산 전문가 12명을 대상으로 설문조사한 결과, 전문가 12명 중 7명이 집값이 오를 것으로 예상했다. 상승폭 전망은 1% 이상~3% 미만 상승(3명), 3~5% 상승(4명), 5% 이상 상승(1명) 등으로 나뉘었다. 한 해 보합세를 예상한 전문가는 3명, 3~5% 하락을 전망한 전문가는 1명뿐이었다.
집값 전망 범위를 전국에서 서울·수도권으로 좁힐수록 ‘오른다’는 전망이 더 많았다.
전문가 중 절반인 6명은 “2026년 한 해 동안 서울 집값이 5% 이상 오를 것”이라고 내다봤다. “집값이 3~5% 오를 것”이라고 응답한 전문가는 3명, “1~3% 오를 것”이라고 응답한 전문가도 2명 있었다. 한 해 동안 집값이 소폭(1~3%) 내릴 것이라고 응답한 1명 외에는 모두 ‘상승’을 전망했다.
전문가들이 집값 상승에 무게를 실은 가장 큰 이유는 ‘공급 부족(9명, 중복 응답 허용)’이었다. 서울·수도권 주택 시장은 만성 공급 부족을 겪고 있고, 당장 2026년에도 신축 아파트 공급이 절벽 수준으로 급감할 예정이라 매매 가격을 끌어올릴 가능성이 크다는 분석이다.
부동산R114에 따르면, 2026년 전국 아파트 입주 물량은 21만387가구로 올해(27만8088가구)보다 약 25% 줄어든다. 주거 수요가 가장 많은 수도권은 통상 연간 15만~20만가구 정도는 입주했지만 2026년 집들이할 물량은 11만가구에 그친다. 2026년 서울 입주 물량은 2만9161가구로 3만가구를 밑돈다. 올해 4만2611가구와 비교해 30% 이상 급감한 수준이다. 수요가 그대로인데 공급이 줄면 가격은 오를 수밖에 없다.
무엇보다 공급 절벽이 계속되면 전세 물량이 부족해지고 전셋값이 오르는 연쇄 작용이 발생한다. 전셋값 상승은 매매 가격을 밀어 올리는 지지선이 된다. 전셋값이 오를수록 임차인은 계약갱신권을 적극 활용해 시장 출회 매물이 줄고, 아파트 위주로 전세 불안이 심화된다. 가뜩이나 공급이 부족한데 규제지역 실거주 요건이 강화되면 2026년에도 전세 매물은 품귀 현상을 겪을 가능성이 크다.
이외에도 수도권 주택 착공 감소, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크, 3기 신도시 개발 지연 등 구조적 공급 부족 요인이 맞물리면서 집값 상승 압력이 유지될 거란 진단이 많았다. 이런 이유로 대한건설정책연구원은 ‘2026년 건설·주택 경기전망’ 보고서를 통해 수도권 주택 전세 가격이 약 3%가량 오를 것으로 내다봤다.
이주현 월천재테크 대표는 “정부가 ‘주택 공급 확대 방안(9·7 대책)’을 발표했지만, 5년 동안 공급하기로 한 전국 물량(135만가구) 중 상당수(79만가구)가 기존에도 공급이 예상됐던 물량이고, 이번 대책으로 늘어나는 물량은 56만가구(서울 14만가구)에 그친다”며 “당장 공급 부족 사태가 해결되기 힘들다는 시장 불안감이 해소되지 않는 상태로는 지금이라도 집을 사두려는 수요가 몰리고, 집값이 오르게 된다”고 설명했다.
새해에도 규제 이어질까
정비사업·실수요 규제는 풀 듯
물론 전문가 대부분(12명 중 10명)은 정부가 2026년에도 추가 대책을 발표하는 등 ‘규제 강화’ 기조를 이어갈 공산이 높아 시장을 주의 깊게 지켜봐야 한다고 입을 모은다. 입주까지 수년가량 걸릴 추가 공급 대책 발표만으로는 당장 집값을 안정시키기 힘들다는 판단에서다.
특히 집값 상승세를 억누르기 위해 정부가 10·15 대책에서 예고한 것처럼 보유세(재산세·종합부동산세) 등 전반적인 세제 개편 카드를 활용할 수 있단 관측이 나온다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “보유세 강화 등 세제 개편 논의는 2026년 6월 지방선거 이후 본격화할 가능성이 높다”며 “2026년 5월 9일까지 유예된 다주택자 양도소득세 중과 조치도 부활할 가능성이 있다”고 예상했다. 구체적으로는 공시가격 현실화나 공정가액 비율 상향 같은 ‘미세조정형 증세’가 우선 활용될 가능성이 제기됐다.
김윤덕 국토교통부 장관이 지난 10월 국정감사에서 “보유세는 늘리고, 거래세는 줄이는 큰 틀에 기본적으로 동의한다”고 말한 데 따른 전망이다. 비슷한 시기 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관이 “부동산 보유세가 낮고 양도소득세는 높다 보니 ‘매물 잠김 효과’가 굉장히 크다”며 세제 변화 방침을 시사한 바 있다.
다만 전문가들은 정부가 ‘규제 강화’ 기조를 이어가면서도 부분적이나마 일부 규제는 완화할 것으로 내다봤다.
규제 완화가 유력하게 꼽히는 분야는 재개발·재건축 등 정비사업이다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “서울·수도권 주요 지역에서는 정비사업 외에는 신축 아파트를 공급할 수 있는 마땅한 수단이 없고, 정비사업 규제 완화가 단기간에 주택 공급 효과를 크게 낼 수 있는 방법”이라고 설명했다. 윤재호 메트로컨설팅 대표는 “이주비·중도금 대출 제한, 재건축 초과이익환수제 등 정비사업 발목을 잡는 규제를 지역·물건·금액별로 차등 적용하는 방안이 예상된다”고 말했다.
무주택 또는 갈아타기 실수요·서민을 대상으로 규제 예외 조항을 만들거나 규제지역·토지거래허가구역 지정을 해제할 가능성도 제기된다. 서울 강남권 등 집값이 지속 상승세를 보이는 지역은 투기 수요 억제책을 유지하면서, 그 밖의 지역 실수요자에게는 숨통을 틔워주는 방안이다. 신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 “2026년에는 가격 상승폭이 상대적으로 작았던 서울 외곽 지역·지방을 중심으로 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 규제지역 지정을 단계적으로 완화할 가능성이 높다”고 전망했다.




집은 여전히 살 만하다

‘틈새’ 재개발 ‘가성비’ 준신축
2026년 기준금리 인하 가능성, 대출·세금 규제, 공급 부족 등 집값을 좌우할 변수가 산적해 실수요자는 고심이 커지는 모양새다. 2025년 연이은 대책에도 상급지를 중심으로 집값 상승세가 지속되지만, 앞으로 정부가 어떤 규제 정책을 내놓을지 몰라 섣불리 내집마련에 나서지 못하는 분위기다. 자칫 무리하게 투자했다 규제에 막혀 자금 회수가 어려워지거나, 세금을 추가로 내야 하는 등 문제가 발생할 가능성이 커서다.
불확실성의 시대, 내집마련은 어디에 어떻게 해야 할까. 전문가들은 유형별로 각자에게 알맞은 투자 전략이 필요하다고 권한다. 무주택 실수요자, 갈아타기 수요 1주택자, 다주택자 등 처한 상황에 맞춰 투자에 나서라는 설명이다.
다주택자의 경우 ‘출구 전략을 마련해봄직한 시기’라는 것이 전문가 중론이다. 즉 ‘적절한 매도 시점’을 찾아 그간 차익을 현금화하는 것이 바람직하다는 판단이다. 새해 양도세 중과 유예가 종료되기 전 상대적인 절세 혜택도 누릴 수 있다. 김일수 스타아시아파트너스 대표는 “양도세 완화 기간 동안 상급지로 이동하거나 주택 수를 줄이는 등 보유자산을 재정비할 필요가 있다”고 설명했다.
실거주 목적 1주택자 역시 가능하면 강남 3구(강남·서초·송파구), 마용성(마포·용산·성동구) 등 한강변 주요 입지로 갈아타기하는 전략이 유효하다. 이재명정부가 이들 지역 토지거래허가구역 지정을 갑자기 해제하기 어려운 점을 감안할 때, 갭투자가 아니라면 이들 지역에 과감히 투자해도 좋다는 조언이다.
이주현 대표는 “꼭 한강변 같은 주요 입지가 아니더라도 ‘신축’ 또는 ‘신축이 될 곳’을 눈여겨보는 게 핵심”이라며 “이미 지어진 신축도 좋고, 재건축·재개발 등 정비사업 초기 단계에 있는 단지라면 잠재 가치가 더욱 높다”고 조언했다.
특히 실거주 요건이 없는 일부 재개발 구역이나 신축 대비 가격 메리트가 있는 재건축 단지는 공급 절벽과 맞물려 투자자와 실수요자 모두에게 매력적인 선택지로 떠오르고 있다. 신축 아파트값이 급등한 상황에서 상대적으로 저렴한 가격에 진입할 수 있고, 개발 완료 시 시세 차익까지 기대할 수 있어서다.
예컨대 투기과열지구 확대 지정으로 관리처분계획인가를 받은 재개발 사업장의 조합원 지위 양도가 금지된 상태다. 단, 2018년 1월 25일 이전에 사업시행인가를 받은 연립·다세대 주택은 이 규제를 피해 여전히 조합원 매물 거래가 가능하다. 서울시에 따르면, 이미 관리처분계획이 인가됐고 2018년 1월 25일 이전 사업시행인가를 받은 곳은 2만가구가 넘는다. 여기에 ‘10년 거주·5년 보유 요건’을 채운 1주택자나, 지방·해외 이전 등 예외적으로 양도가 허용되는 매물을 포함하면 전체의 절반가량이 거래가 가능할 것으로 예상된다. 서대문구 북아현2·3구역, 증산5구역, 성동구 금호16구역, 은평구 갈현1구역·대조1구역, 동대문구 청량리7구역, 성북구 장위10구역, 동작구 노량진 2·4·6·7·8구역과 흑석9구역 등은 조합원 지위 양도가 가능하다.
서울 외 지역에서는 최근 재건축에 속도를 내는 수도권 1기 신도시를 추천한 전문가가 여럿 있었다. 이재명정부가 1기 신도시 재건축 규제 완화에 힘을 싣고 있다는 점이 호재다. 특히 1기 신도시 중에서도 분당, 그중에서도 ‘선도지구’로 선정된 곳들은 재건축 기대감이 큰 곳으로 꼽힌다. 이주현 대표는 “분당신도시는 완성된 인프라와 교통망, 서울 강남권과 가까운 입지 덕에 주거 수요가 풍부해 미래 가치 상승이 예상된다”고 내다봤다.
중저가 주택을 찾는 실수요자라면 노후 단지가 밀집한 서울 강북권을 눈여겨볼 만하다. 서울시가 강북권 대개조 프로젝트(강북 전성시대)에 속도를 내면서 노후 아파트 재건축 속도가 빨라지고 있어서다. 지구단위계획 재정비 계획이 구체화된 노원구 상계·중계·하계동이 대표 사례다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “수도권광역급행철도(GTX) 예정지 주변 지역, 역세권 활성화 사업으로 재개발·재건축 속도가 빠른 사업장을 눈여겨보면 좋다”고 조언했다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 “신축 아파트나 정비사업지에 투자할 여력이 부족하다면 미래에 재건축 추진 가능성이 높은, 준공 20년 언저리의 준신축 아파트를 대안으로 고려해도 좋다”며 “자금 사정에 맞춰 최선의 선택지를 찾는 게 핵심”이라고 조언했다.
설문에 도움 주신 분들(총 12명, 가나다순)