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다주택자에 대해 한 정부의 압박이 거세지는 가운데, 전월세 공급 부족에 대한 우려가 제기되자 이재명 대통령은 지난달 21일 SNS에 이런 글을 남겼습니다.

"다주택자나 임대사업자가 집을 팔면 전월세 공급도 줄겠지만 그만큼 무주택자, 즉 전월세 수요도 줄어든다""오히려 매매시장에 매물이 증가하면 집값이 안정되고 그에 따라 전월세 가격도 안정되는 것이 더 논리적"


정부의 다주택자 규제가 전월세난으로 비화할 수 있다는 일각의 비판을 반박 릴게임다운로드 한 것입니다.

이재명 대통령의 논리는 단순명쾌합니다. 다주택자가 운영하던 임대주택 1채가 자가로 전환되면 임대 공급은 1채 줄어 (-1)이 되지만, 동시에 전월세를 찾는 수요도 1가구 줄어 (-1)이 됩니다.
따라서 수요-공급의 변화는 (-1) - (-1) = 0, 즉 전월세 수급에는 순 변화가 없다는 백경게임 주장입니다. 수식으로 적고 보니 어렵게 느껴지기도 하네요.



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■고민 지점① : 국지적 수급 불균형(Local Mismatch)
문제는 현실이 그렇게 간단치 않다는 데 있습니다. 가 오션릴게임 장 먼저 생각해 볼 수 있는 문제는 '국지적 수급 불균형'입니다. 우리가 흔히 '미스매치'라고 부르는 상황입니다.
'미스매치'는 A가 기대하는 조건과, 그 상대방인 B가 기대하는 조건이 서로 다를 때 나타납니다. 다소 원초적인 비유지만 A가 채소를 원하는데, B는 고기만 가지고 있으면 물물교환은 이뤄질 수 없습니다.
주택 릴게임사이트추천 시장으로 돌아와 보겠습니다. 만약 A를 '다주택자 매도 공급', B를 '실거주 매수 수요'라고 가정한다면, 양자 간의 거래가 이뤄지기 위한 조건은 무엇들이 있을까요.
일단 가격이 맞아야 합니다. A가 매도를 통해 공급하는 주택의 가격과 B가 매수하려는 주택의 가격대가 얼추 비슷해야 한다는 겁니다.
주택 매물이 늘어나더라도 백경게임랜드 , 20억 원 대에 편중되어 있다면 10억 원 대의 주택을 구매하려고 하는 수요자와는 매칭(거래 성사)이 어려울 수밖에 없습니다.
따지고 보면, 주택 가격을 결정하는 요인 대부분이 이 같은 거래 장벽으로 작용하게 됩니다.
주택의 입지, 구축이냐 신축이냐, 주택의 크기 등이 맞지 않으면 파는 사람과 사는 사람의 '미스매치'가 발생하기 때문입니다.
물론 다주택자의 매물이 아주 많이 나온다면 '미스매치'의 가능성은 낮아집니다. 다양한 조건을 가진 매물과, 다양한 조건을 원하는 수요가 만나게 되니까요.
다시 말해 이 대통령이 정책을 통해 다주택자 매물 출회를 더 많이 유도할 수 있게 된다면, 대통령의 말이 맞게 될 수도 있습니다.



■고민 지점② : 얕아지는 시장의 심도
앞서 말한 것처럼 임대 공급과 임대수요가 각각 하나씩 줄어들면 균형을 이루는 것처럼 보입니다.
하지만, 이 균형을 흔드는 요소가 하나 더 있습니다. 시장의 심도(Depth)가 얕아지면 체감적인 변동성은 더 커진다는 점입니다.
임대 매물의 절대적인 모수가 줄어들면 작은 수급 불균형이나 계절적 요인에도 가격이 폭등하는 '변동성 확대'가 발생합니다.
강물이 깊으면 작은 돌에도 물길이 크게 흔들리지 않지만, 강이 얕아지면 같은 돌 하나에도 물살이 쉽게 출렁이는 것과 비슷합니다.
예를 들어 서울의 한 동네에 전세 매물은 5채, 전세를 찾는 사람은 10명이라고 해보겠습니다. 경쟁률은 2대 1입니다.
전세를 구하는 A 씨는 첫 번째 집이 마음에 들지 않으면 다른 집을 볼 수 있고, B 씨도 한 곳에서 밀리더라도 다시 선택할 여지가 있습니다. 경쟁이 있어도 아직 시장 안에 완충 공간이 남아 있는 겁니다.
그런데 몇 달 뒤 전세 매물이 1채만 남고, 전세를 구하는 사람도 2명으로 줄었다고 해보겠습니다. 경쟁률로만 보면 여전히 같은 2대 1입니다.
하지만 이번에는 다릅니다. 두 사람 모두 그 집을 놓치면 당장 갈 곳이 없어집니다. 예전에는 “마음에 드는 집을 고르는 경쟁”이었다면, 이제는 "이 집을 놓치면 끝나는 경쟁”이 된 겁니다.
숫자로는 같은 2대 1이지만, 매물이 두껍게 깔린 시장의 2대 1과 매물 자체가 바닥난 시장의 2대 1은 전혀 다릅니다.
즉, 전세 시장은 단순히 매물 숫자만 같다고 유지되는 것이 아니라, 내가 실제로 들어갈 수 있는 집이 남아 있느냐에 따라 체감도가 크게 달라진다는 겁니다.
매물 자체가 희귀해진 시장에서는 단 한 채만 타이밍이 엇갈려도 수요자들은 길거리에 나앉을 위기에 처합니다.
이렇게 된다면 임차 수요자는 무리해서라도 주변 시세보다 훨씬 비싼 반전세나 월세를 울며 겨자 먹기로 계약하게 될 수도 있습니다. 결과적으로 가격이 오를 가능성이 커지는 셈입니다.



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■고민 지점③ : 넘쳐나는 서울의 대기 수요
임대 물량의 자가 전환. 즉. 임대 공급 -1, 임대 수요 -1이라는 공식이 현실에서 통하지 않는 또 다른 중요한 이유는 바로 수도권, 특히 서울 집중 현상입니다.
어느 나라나 지역적 쏠림 현상은 있지만 한국은 유독 더 심한 편인데요. 수도권과 서울로 들어오려는 대기수요가 두텁다 보니 임대시장의 균형이 무너지기 쉬운 게 안타까운 현실입니다.
임대 공급 -1, 즉 누군가 다주택자가 서울 지역에 전세로 내놨던 집을 사서 실거주하더라도, 집을 새롭게 산 사람이 서울이 아닌 지방에서 진입한 것이라면. 서울 내에서의 임대 공급-수요 균형은 무너집니다.
서울은 외부에서 실수요와 대기수요가 계속 유입되는 시장이기 때문에, 전세 같은 임대주택 한 채가 자가로 전환돼도 임대수요가 그만큼 정확히 줄어든다고 보기 어렵다는 겁니다.
이런 점들은 숫자로도 드러납니다. 주택보급률 통계를 보면, 2024년 서울의 주택보급률은 93.9%로 전국 최저 수준입니다. 전국 평균 102.9%는 물론, 경기 99.4%, 인천 99.0%보다도 낮습니다.
부산 102.5%, 대구 105.4%, 광주 106.4% 등 다른 도시와 비교하면 차이가 더 분명합니다.
이 말은 서울의 주택 재고가 수요를 넉넉하게 받아주기 어렵다는 뜻이기도 합니다.
이런 구조에서는 임대주택 한 채가 자가로 전환될 때, 이론처럼 임대수요도 정확히 1채만큼 줄어든다고 보기 어렵습니다. 공급 쪽의 완충 여력이 워낙 얇기 때문에, 작은 감소도 체감 시장에는 더 크게 전달되기 때문입니다.
여기에 서울은 행정구역 안의 주민만으로 움직이는 닫힌 시장도 아닙니다. 2020년 인구주택총조사 기준으로 경기에서 서울로 통근·통학하는 인구는 125만 6천 명에 이릅니다.
다시 말해, 서울은 서울 시민만의 주거 시장이 아니라, 수도권 전체의 일자리·교육 수요가 계속 연결되는 광역 생활권이기 때문에 주택(거주) 대기 수요 역시 언제든 유입될 수 있습니다.



AI 생성 이미지(2017년 경기지사 당시 사진 참조)


■대통령이 맞는 점 : 장기적인 집값 안정이 전월세 안정에도 기여한다.
하지만, 대통령의 이야기가 무조건 틀렸다고 할 수는 없습니다.
궁극적으로는 매매시장의 안정이 임대시장의 안정으로 이어진다는 전제는 타당하기 때문입니다.
이와 관련해서는 그제(12일) 김윤덕 국토교통부 장관이 CBS라디오에 나와 한 이야기로 설명이 될 것 같습니다.

"전월세 시장에서 전세를 가지고 있는 그 가격 산정의 기본 베이스는 집값이라고 저는 생각합니다. 집값보다 전셋값이 더 오를 수는 없지 않습니까? 부동산 가격을 하향으로 안정화시키는 추세를 잡아내는 게 근본적으로 전월세에 사시는 무주택자들에게 이익이 갈 수 있다."-김윤덕 국토교통부 장관/3월 12일, CBS라디오 중



문제는 시차입니다. 매매시장의 안정이 임대시장으로 이어지기까지 시차는 존재할 수밖에 없고, 이 기간 현실에서는 힘겨워할 수요자들이 생겨날 수 있습니다. 국토부 장관도 이 문제를 언급했습니다.


어떤 미스매치 현상이 생길 거니까, 그런 거에 대해서 국토부는 대책을 세워서 초단기 공급을 늘리거나 그런 다양한 형태의 수요자들을 위한 대책이 필요하다.
-김윤덕 국토교통부 장관/3월 12일, CBS라디오 중



초단기 공급이 어떤 의미인지, 다양한 형태의 대책이 무엇인지는 더 설명하지 않았습니다.

국토부 관계자는 원론적인 수준의 언급이라며 방향성에 대해서 내부적으로 논의하는 과정이라고 설명했습니다.
하지만 주무 부처 장관도 미스매치 현상을 언급할 만큼, 임대시장의 단기 충격을 흡수할 장치가 없다면 현장의 불안은 오히려 커질 수 있는데요.

대통령의 의도대로 (-1) - (-1) = 0이 될 지, 아니면 다른 결과로 이어질지 지켜봐야겠습니다.


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이슬기 기자 (wakeup@kbs.co.kr)